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買二手房注意事項_.doc 12頁

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購買二手房注意事項 購買二手房,最重要的是認真審查房屋產權的完整性、可靠性。 ??? 首先要求賣方提供合法的產權證書正本,并到房管部門查詢產權證的真實性,以及擬購房產產權來源和產權記錄。如房主、登記日期、成交價格、賣方產權的完整性、有沒有被抵押、是否共享等。 ??? 其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 ??? 與商品房不同,二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況、戶型是否合理、各種管理是否到位、供電容量是否能夠負荷空調等大型家電、天花板是否有滲水痕跡、墻壁是否有爆裂或者脫皮、小區保安水平、物業管理費及收費標準等等。此外,請您千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費情況,如物業管理、水、電、氣費等。 在掌握房屋基本情況的基礎上,從多個方面對比判斷二手房的價值。 最后,提醒您,購買二手房時,不要輕信對方,一定要合法、徹底地辦理過戶手續。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續,才算真正換了主人,其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。 ??? 挑選“二手房”四大技巧 ??? 住房成為商品,“二手房”交易將成為整個房地產交易市場中最活躍的部分。目前,國家已開始加大促進二手房交易的力度,因此,二手房交易會逐漸活躍起來,但“二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然,因此,挑選時應格外注意。 查明產權狀況 ??? “二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的,“身份”比較復雜,了解其產權狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件;第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄,包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等;第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外,購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。 ??? 特別注意的是,產權有糾紛的或是部分產權(如以標準價購買的公有住房)、共有產權、產權不清、無產權的房子,即使房子再好也不要買,以免成交后拿不到產權證。 看清房屋結構 ??? “二手房”的結構通常比較復雜,有些房子還經過多次改造,結構一般較差。 ??? 選購時,不僅要了解房屋建成的年代,現有建筑面積和使用面積是否與產權證上所標明的一致,房屋布局是否合理,設施設備是否齊全、完好等情況,更要詳細考察房屋的結構情況,了解房屋有無破壞結構的裝修,有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此,可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案,看看圖紙資料,打消疑惑。 考察環境和配套 ??? 舊房子一般位于市區地帶,建筑密度大,周邊環境已經形成多年,一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源,如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等,以及房屋周圍環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有:水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居,對這里的環境和生活方便度會有更深入的了解。 ??? 了解物業管理狀況 ??? 對物業管理的考察,主要是考察物業管理企業的信譽情況和服務到位程度,看看保安人員的基本素質、保安裝備和管理人員的專業水平、服務態度如何,小區環境衛生、綠化等是否清潔、舒適,各項設施設備是否完好、運行正常等。還要了解物業管理費用標準,水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等,了解是否建立了公共設施設備、公共部位維修養護專項基金,以免日后支付龐大的維修養護費用,出現買得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態,選擇時宜慎重。 ??? 二手房砍價技巧 ??? 目前,舊房交易日趨活躍,消費者在買房過程中應掌握一定技巧,以免多花冤枉錢。 ??? 舊住宅由于長年磨損,質量下降,其價格很難得到準確估計。要想在砍價時居于有利地位,購買者應事先把握住宅的情況。要充分了解該住宅的弱點,弄清楚該住宅上市多久,賣出去的原因,要盡量搞明白曾有多少人出過價,出價多少,要弄清賣主有什么附加條件,付款方式如何,是否是分期付款,最好能弄清賣主賣房的原因,必賣的期限、賣房款的用處以及當年買進房屋時的真實價格。掌握上述信息,就可以酌情提出殺價的理由來。 砍價時,要有根要據地暴露舊住宅的各種不足之處,如環境差、設備老化等,迫使賣主降價。對于長期上市仍不能賣出的舊住宅,應正告其房主賣價太高,打擊房主的自信心。如果了解到賣主最后的必賣日期,可使用拖延戰術,一邊討價還價,一邊拖延時間,等接近必賣日期時,利用賣主的急售心理,伺機殺價購買。 也可讓自己的熟人出面,通過交情,探聽賣主所能接受的底價標準。為了使自己居于主動地位,砍價時要多聽少講,特別是不能輕易開口應價,要堅持不到最后關頭不應價的原則。 ??? 另外,為了解除賣主的防備心理,殺價時最好

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