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成都別墅市場 調查分析報告.doc 23頁

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中國地產商域網 PAGE 中國地產商域網 成都別墅市場調查分析報告 第一部分 別墅概況說明 一、別墅相關政策及影響 二、成都市別墅市場研究范圍 三、本次市場調查所研究對象 第二部分 成都市別墅市場供應/成交分析 一、 成都別墅市場供應量特征概況 1、區域位置分布特征 2、各別墅板塊供應情況 二、成都在售別墅價格特征 三、別墅市場成交量特征概況 1、項目銷售情況分析 2、成都現有別墅項目促銷手段簡析 第三部分 成都市別墅市場產品分析 一、產品類型基礎分析 二、別墅建筑風格總體情況 三、別墅環境設計總體情況 四、目前成都市別墅主力面積與單價之間的對照 第四部分 成都市各別墅板塊分析 一、主城區分析 二、南沿線片區 三、郫縣片區 四、青城山片區 五、牧馬山片區 六、城北片區 七、溫江片區 第五部分 綜述 第一部分 別墅概況說明 一、別墅相關政策及影響 08年3月28日,國土資源部高級官員在北京強調,08年要從嚴控制新增建設用地,嚴格審查新開工項目建設用地,堅決停止供應別墅類房地產開發項目用地。 ? 2007年4月下旬,《2007年全國土地利用計劃》出臺。這是繼2003年叫停別墅用地之后,國土資源部再度明確禁止別墅類、高爾夫球場等項目用地。 從市場層面來看,隨著國家相關政策的出臺,受益的只有原先已經獲批并上市交易或正將上市的別墅項目。而新的競爭者則將被擋在門外。加上成都正致力打造的休閑概念,由此造成成都純別墅項目在今后或將進入奇貨可居的狀態,其別墅市場價格在今后也將隨著政策的逐步推行而加入上漲行列。   隨著國家相關政策的出臺,成都周邊縣市原先地段不被看好的別墅,隨著城市空間的變大,將對這些縣市的別墅市場帶來比較好的繁榮。國土資源部對別墅概念做更為清晰的界定將使得以往各個城市的開發商擅打的“擦邊球”概念報批別墅項目的行為得到有效控制。短期衡量,政府對高檔別墅的禁令將為開發商提高別墅價格制造出更合理的借口。 但由于512地震的影響,成都市很多已經報建的項目在后來都從新進行了調整,對原規劃的高層或者多層直接調整為別墅項目,因此,在明年調整后的別墅項目將逐步推入市場,市場上的別墅項目又會出現新一輪井噴。 二、成都市別墅市場研究范圍 總體來說,目前就整個大成都而言,可以劃分為主城區別墅群和郊區別墅群。成都區內別墅多集中在城西的金牛、青羊、武侯三區。這些別墅板塊當中又可以作進一步的細分,主要都是集中在成都市的近/遠郊。 其板塊劃分范圍見下圖:(主要分布于都江堰青城山、溫江、牧馬山、華陽、新都、龍泉板塊) 毗河生態板塊、新都板塊 毗河生態板塊、新都板塊 三、本次市場調查所研究對象 成都市2008年推出且在售別墅項目,項目內別墅產品面積所占整個項目面積不低于20%。主要調查范圍為溫江、城北新都、城西、城南(南延線)、牧馬山及其他地區重點別墅盤。 數據來源說明: 本報告所有數據均來源于政府相關部門公布的數據,行業內相關報告,以及實地市場調研所得。 第二部分 成都市別墅市場供應/成交分析 一、 成都別墅市場供應量特征概況 1、 區域位置分布特征 目前,城區別墅項目在數量與體量上已呈明顯下降趨勢,而且隨著政策前景和政府規劃來看,這種趨勢勢必還將繼續加大。因此,作為未來成都高端住宅物業戰場的郊縣別墅,備受市場關注。與前幾年雙流(含華陽)、龍泉片區別墅開發市場的獨領風騷相比,近年來,隨著成都城市規劃的不斷落實,近郊人居環境得到良好打造,憑借地域優勢與土地資源,一批別墅(類別墅)形態的建筑群落逐漸在成都近郊落地開花,與主城區接壤的溫江、新都、南延線等地成為近郊別墅新生地帶。 尤值一提的是,在生態居住漸成時尚的今天,遠離城市的郊外別墅成新興之勢,據中原最新的一份調查表明,目前成都近郊地區別墅供應的體量已經占到整體市場的87%,郊區方面“雙流-牧馬山”板塊占到了供應總量的42%,成為別墅供應最多的區域。溫江緊隨其后占到了27%的比例。其它的區域所占地比例較少在8%~12%之間。 其中雙流和龍泉、光華大道三地為主要供應點;在遠郊地區,供應熱點主要集中在都江堰——青城山附近,雖然該區域經歷了512地震的洗禮,短期內不會有太大的變化,但潛在或延續項目較多,后繼力量較大。與市區開發別墅處處制肘不同,郊縣別墅開發具有更大的自由空間與獨到的環境條件,可以在產品形態上向真正的別墅建筑靠攏;而與之相應的是,人們對于近郊物業的接受已逐漸成為趨勢,而對生態居住環境的要求則不斷提高。在政府停止別墅項目的審批與市區別墅類產品稀缺的雙重刺激下,促使以前持幣觀望的消費者下定決心購買,形成郊區別墅類產品日益高走、產品呈多元化市場布局的形態。2008年,從別墅市場的分布上,城市已經為別墅需求的主力市場所“拋棄”,取而代之的

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