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做好房地產價格評估.ppt 76頁

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  • 上傳作者 luobin520(上傳創作收益人)
  • 發布時間:2019-07-12
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第七講 房地產價格評估 房地產估價的必要性 估價原則 房地產估價方法 房地產估價的必要性 房地產估價的必要性 (一)理論上 房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值高大性,房地產市場是“不完全市場”。經濟學上,同時具備下列8個條件者為“完全市場”: (1)同質商品,買者不在乎從誰手里購買; (2)賣者和買者的人數眾多; (3)賣者和買者都有進入市場的自由; (4)賣者和買者都有掌握當前價格的完全信息,并能預測未來的價格; 房地產估價的必要性 (5)就成交總額而言,每個賣者和買者的購銷額是無關緊要的; (6)賣者和買者無串通共謀行為; (7)消費者要求總效用最大化,銷售者要求總利潤最大化; (8)商品可轉讓且可發生空間位置的移動。 房地產估價的必要性 房地產作為商品,其本質各不相同和復雜的特性違反了第一條和第四條,另外,盡管房地產的所有權或使用權可以轉讓,但它本身無法移動,違反了第八條,因此,房地產市場通常被視為典型的不完全市場。 由于房地產市場是不完全市場,因而不會自動的形成眾人都容易識別的適當價格,同時由于有許多阻礙房地產價格合理形成因素,并且在其判斷中要求有專門的知識和經驗,所以,需要專業估價人員提供市場信息,進行替代市場的估價。 房地產估價的必要性 (二)現實上 (1)房地產交易的需要 房地產具有獨一無二性,差不多每宗房地產的價格都不相同;并且,由于一般單位或個人不是專業從事房地產交易的,對房地產市場行情不易掌握, 所以,在房地產交易時往往需要請專業的房地產估價機構為其提供價格參考依據。 例如,對于賣者來說需要了解房地產市場價值,以確定合理的賣價,避免定價過低;對于買者來說也需要了解房地產市場價值,以確定合理的買價,避免付款過多。 房地產估價的必要性 (2)房地產抵押的需要 房地產不可移動、不可隱藏、壽命長久,具有保值增值性,是一種良好的用于提供債務履行擔保的物品,因此,在單位或個人向銀行申請借款時,銀行為了減少自身的風險,往往要求借款人以其房地產作為抵押物,同時,銀行的貸款額一般要低于該用于抵押的房地產的價值。 (3)房地產典當的需要 出典人將自己的房地產讓與他人使用、收益,以獲得相當于賣價的資金(典價),但保留該房地產的所有權,待日后有能力時可以返還典價回贖該房地產。 房地產估價的必要性 而典權人則以支付低于買價的資金(典價),取得房地產的占有、使用和收益的權利,且日后還有取得房地產所有權的可能(當典權期限屆滿后的一定期限內出典人未返還典價回贖的,典權人即取得房地產的所有權)。 這可同時滿足資金需要和用益需要,且資金使用者不付利息,房地產使用者不付租金,使出典人與典權人各得其所。典價的確定需要房地產估價來提供參考依據。 房地產估價的必要性 (4)房地產保險和損害賠償的需要 房地產中的建筑物難免會發生自然災害或意外事故,如火災、爆炸、地面突陷等而遭受損毀或滅失,從而需要保險。 房地產保險對房地產估價的需要: 一是在投保時需要評估保險價值,為確定保險金而提供參考依據; 二是在保險事故發生后需要評估所遭受的損失或重置價格、重建價格,為確定賠償金額提供參考依據。 其他方面的房地產損害賠償,如施工挖基礎不慎造成臨近房屋傾斜,對房地產權利行使的不當限制(如錯誤查封)造成權利人損害的,也需要房地產估價。 房地產估價的必要性 (5)房地產稅收的需要 房地產稅收一般以房地產價值為課稅依據,為了掌握切實可靠的課稅依據,避免偷稅和課稅不公平,稅務機關和納稅義務人都需要對房地產進行估價。特別是稅務機關,要拿出科學公正的房地產評估價值來說服納稅義務人。 (6)房地產征用拆遷補償的需要 國家對房地產的需要,除了靠空閑的房地產來解決,還需要以征用、拆遷的方式強行使用城鄉個人、集體、企業等正在使用的房地產,并給予原房地產所有者或使用者合理的補償。而確定這些補償金額,就需要房地產估價。 房地產估價的必要性 (7)處理房地產糾紛和有關法律案件的需要 房地產糾紛,一類是有關當事人對房地產買賣、交換、租賃、抵押、賠償、抵債、征用、拆遷、課稅等當中有關房地產的價值、價格、租金、賠償金額、補償金額等,持有不同的看法。 解決這類糾紛需要公正、權威的房地產估價,以提供有說服力的、能讓糾紛各方接受的價值、價格、租金、賠償金額、補償金額等參考依據。 另一類是遺產分配、公有財產分割等引起的糾紛。在某些情況下采用簡單的實物分配或分割難于解決(如果這樣做就會

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