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中金公司-如何為房地產公司估值.pdf 28頁

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中國國際金融有限公司 China International Capital Corporation Limited 中國: 房地產行業 2005 年 12 月 28 日 白宏煒baihw@ (8610) 6505 1166 房地產行業估值報告 中金重點研究的房地產類公司52 周股價走勢 要點: A 股龍頭地產公司價值被低估。經過兩年調整,雖然 金融街 招商地產 萬科A 金地集團 上證深證A股指數 近期股價有較好的漲幅,我們重點關注的龍頭地產公司的估值仍 150 然處于低估狀態,其估值水平首次低于 H 股地產公司,目前 A 、 130 B 股地產公司估值吸引力大于 H 股,我們認為萬科、金地仍是我 們投資的首選,考慮到股改因素,招商地產、金融街仍具吸引力; 110 招商 B 股股價上升空間較大,給予 “推薦”,對萬科 B 股維持 “審 慎推薦”;中國海外具有長期可持續增長潛力,維持其“審慎推 90 薦”,華潤置地、富力地產短期內估值水平較高,已經反映了其 06 年業績的大幅度增長,給予“中性”投資評級。 70 中國房地產公司如何估值?凈資產值(NAV )結合市 Dec-04 Feb-05 Apr-05 Jun-05 Aug-05 Oct-05 Dec-05 盈率的估值方法能夠比較好的反映公司實際資產價值和增長潛 萬科B 招商局B 深圳B股指數 力,是對地產類公司估值的首選;凈資產值和市盈率之間是相互 170 關聯和相互影響的,不同類型地產公司二者結合方法不同,開發 150 類企業可以在 NAV 基礎上根據其增長潛力給予一定溢價,持有 型物業應對其 NAV 有一定折讓;不同的市場預期也將有不同的 130 估值側重點:預期較差時更多考慮風險,關注股價對凈資產值的 110 折讓,而預期較高時則注重盈利的增長,關注市盈率走勢。 凈資產值估值的主要含義。NAV 能夠反映公司帳面值 90

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